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2019-2020 Quale mutuo conviene? Fisso o Variabile?

Surroga mutuo, è il momento per passare dal «variabile» al tasso «fisso».

Quando conviene surrogare il mutuo

In questi anni è ci sono condizioni di mercato favorevoli alla surroga, a causa dei minimi sui tassi di interesse. Come si può capire quando è giusto fare una surroga e quando invece no? E’ molto semplice, basta fare un calcolo del debito residuo + interessi. Mettiamo che questo calcolo dia un risultato di 100.000 euro. Se con la surroga il risultato è inferiore, allora conviene; se superiore sicuramente non conviene a meno che non riduciamo di molto la durata. Quando si fa una surroga l’interrogativo principale resta sempre: “fisso o variabile?”. Ci sono anche altre tipologie di surroghe come la rata costante e altre ancora. Vediamo però di analizzare il tasso fisso in questo momento storico.

Surrogare a tasso fisso o tasso variabile

Se il mutuo in corso e quello con cui lo si vuole surrogare sono della stessa tipologia il discorso è molto semplice:

1) Mutuo in corso a tasso fisso e da surrogare a tasso fisso: conviene se la rata della surroga è più bassa di quella del vecchio mutuo.
2) Mutuo in corso a tasso variabile e da surrogare a tasso fisso: conviene se lo spread (attenzione, non la rata) della surroga è più basso.

Cambiare mutuo da tasso fisso a tasso variabile

Il discorso si complica se invece si vuole cambiare anche tipologia di mutuo. Partiamo dall’ipotesi che si abbia in corso un mutuo a tasso fisso e lo si voglia cambiare con un variabile. Sicuramente si abbassa la rata da subito, ma che cosa succederebbe in caso di aumento dei tassi?. Oggi nel 2019 non conviene per nulla questa scelta in quanto i tassi sono ai minimi storici e quindi a meno di un default del paese, non possono più scendere, ma salire.

Facciamo comunque un esempio. Ipotizziamo un mutuo a 30 anni partito esattamente da due anni per un importo di 200mila euro al tasso del 2,5%. Oggi lo si può surrogare con un variabile a 28 anni allo 0,90%.

La rata pagata oggi a tasso fisso è di 790 euro, cambiando a variabile si scende a 643 euro, I risparmio è davvero forte. Ma che cosa potrebbe succedere se i tassi aumentassero di 0,5, di 1 o 2 punti?

Lo vediamo nella tabella. Un aumento di un solo punto dell’Euribor di qui a due anni porterebbe a un aumento della rata rispetto al fisso per i prossimi due anni ma nel lungo andare si rivelerebbe del tutto sostenibile. I guai per il debitore si registrerebbero se l’Euribor aumentasse in breve tempo dai due punti in su.

Surroga mutuo a tasso fisso

La scelta migliore in questo periodo. Si mette in conto il fatto che si pagherà qualcosa in più oggi ma ci si assicura contro il rialzo dei tassi.

Chi ha in corso un mutuo a tasso variabile partito con un tasso sensibilmente più alto di quello attuale deve però considerare il fatto che, se come avviene nella grande maggioranza dei casi, la quota di capitale da restituire a ogni rata è calcolata al tasso iniziale secondo il piano di ammortamento originario e non viene ridefinita mese per mese con il tempo la rata tenderà a crescere fino ad arrivare ai livelli iniziali anche se il costo del denaro non dovesse aumentare.

Un mutuo di 240mila euro a 30 anni avviato sette anni fa al tasso Euribor 3mesi +1,30%. Il tasso iniziale era 2,48% con una rata da 946 euro, oggi paga lo 0,96% con rata scesa a 694 euro.

Al debitore è stato proposto un mutuo per il capitale residuo di 205.120 euro un mutuo fisso all’1,25% per 23 anni. Il costo delle rate è di 855 euro. Nella tabella vediamo che cosa succede al mutuo variabile sia nel caso di aumento del valore dell’Euribor sia nel caso rimanesse invariato. Come si vede basta ipotizzare un aumento dell’1% per rendere il fisso più conveniente

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