Come capire il giusto prezzo di un immobile

Vi è mai capitato, nel momento in cui cercavate casa, di vedervi proporre un prezzo molto più alto rispetto a quanto vi sarebbe sembrato ragionevole? In casi come questo, se siete davvero interessati all’acquisto, per avere un’idea più precisa di quanto vale l’appartamento che sognate potrebbe essere molto utile farvi fare una pre-perizia immobiliare.

Partiamo dalle basi: una perizia è una valutazione effettuata a pagamento da parte di un esperto su quello che è il valore di un immobile. Per farlo vengono quindi valutati fattori come l’anzianità dell’immobile, le condizioni degli impianti, eventuali ristrutturazioni recenti, lo stato abitativo e così via. Solitamente, se per l’acquisto si è intenzionati ad accendere un mutuo, la banca commissiona la perizia dell’immobile di default ai suoi periti: il calcolo del valore della casa, infatti, insieme ad altri fattori come l’importo di mutuo richiesto e la situazione finanziaria del cliente, serve all’istituto per valutare la finanziabilità dell’operazione che le si richiede.

Una pre-perizia, poi, funziona allo stesso modo, ma può essere usata a prescindere dal contesto del mutuo (e quindi della banca) come metodo per valutare se il valore di compravendita proposto dal privato o dall’agenzia immobiliare sia allineato alle caratteristiche dell’immobile. Quando il prezzo richiesto lascia perplessi, perché magari è troppo elevato, la pre-perizia può essere utile per avere un parere terzo e imparziale sia rispetto alla proposta del venditore o dell’agenzia immobiliare, sia verso la perizia effettuata dal perito della banca, che potrebbe tendere ad essere più “conservativo” nella propria valutazione rispetto ad altri. La perizia, quindi, è una carta vincente da giocare perché consente di avere delle garanzie in più: valutando l’immobile nella sua interezza (non solo il valore dell’appartamento in sé, ma anche di tutto lo stabile), aiuta a identificare le spese a cui si potrebbe andare incontro (ad esempio le spese condominiali o quelle di ristrutturazione) e a tutelarsi quindi da eventuali rischi. Non solo: nel momento in cui si contratta con il venditore, avere in mano una perizia può essere un asso nella manica per dimostrare che il prezzo di vendita è oggettivamente troppo alto e non rispecchia il valore reale della casa.

Nel momento in cui si contratta con il venditore, avere in mano una perizia può essere un asso nella manica per dimostrare che il prezzo di vendita è oggettivamente troppo alto e non rispecchia il valore reale della casa

Per effettuare una perizia ci si può rivolgere alle reti di periti disponibili oppure, nel caso in cui ci si trovi già in contatto con la banca per valutare l’accensione del mutuo, la banca può “prestare” un suo perito a pagamento

Ma, insomma, se si vuole effettivamente svolgere una pre-perizia per farsi un’idea generale del valore di una casa, a chi bisogna richiederla? E soprattutto, quali sono i costi? Tendenzialmente, per effettuare una perizia ci si può rivolgere alle reti di periti disponibili (spesso accessibili anche tramite l’agenzia immobiliare) oppure, nel caso in cui ci si trovi già in contatto con la banca per valutare l’accensione del mutuo, la banca può “prestare” un suo perito a pagamento. Per quanto riguarda i costi, invece, questi possono essere molto variabili: alcune banche possono fare un forfait e offrire zero spese, concentrando quindi tutto sul tasso di interesse; potrebbero proporre un costo prefissato oppure stabilire valori percentuali di perizia minimi e massimi in base al valore dell’immobile. Insomma, a seconda degli istituti può succedere di non dover pagare affatto la perizia oppure che questa arrivi fino a 600 o 800 euro. «Quello che si andrà a vedere comunque alla fine è il famoso Taeg, per valutare quanto i costi aggiuntivi pesino sul costo effettivo finale del finanziamento, e per valutare quanto il tasso di interesse finisca per far diventare quel prodotto più costoso di altri», raccomanda l’esperto.

Per tutelarsi ancora di più, infine, l’acquirente dovrebbe cercare di far valere nei confronti del venditore la clausola di acquisto salvo l’andamento a buon fine del mutuo, ovvero che l’acquirente intende si impegna ad acquistare solo e soltanto se gli viene concesso il mutuo. Una clausola sensata, ma anche difficile da ottenere: di solito, infatti, è il venditore ad essere contrario, perché vorrebbe essere libero di concludere la trattativa senza rimanere in sospeso e vincolato all’attesa di un esito aggiuntivo che non dipende da lui (poiché non sa quale sia la situazione personale del cliente o che tipo di mutuo egli richiede). Soprattutto considerando che la banca potrebbe impiegare dei mesi per stabilire se concedere il mutuo o meno, il proprietario potrebbe vedersi nella condizione di dover sospendere l’immobile da altre opportunità commerciali magari per lungo tempo, e questo gioca a sfavore di una clausola di questo tipo. In alternativa, si possono porre delle penali per salvaguardare le parti: il venditore può, ad esempio, concedere di aspettare la conferma di concessione del mutuo all’acquirente, ma se entro una determinata data non si è ancora ottenuto il via libera da parte della banca, al proprietario può spettare una certa cifra di compensazione per il numero di giorni in cui la contrattazione rimane in sospeso oltre al termine stabilito.

Ragionevole, no? In fondo, l’acquisto di una casa, così come l’accensione di un mutuo, non sono cose che si fanno tutti i giorni, ed è anche per questo che bisogna cercare di reperire tutte le informazioni preventivamente e di valutare il più accuratamente possibile i vari aspetti, a partire dalla perizia. Venditore, acquirente e banca costituiscono un triangolo molto delicato e quindi, se un consiglio finale deve esserci, sarebbe proprio questo: capire quale tipo di attore si ha di fronte, cercando di disegnare l’operazione immobiliare nel modo più sicuro possibile.

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