Immobiliare, come vendere casa senza rimpianti
di Sandra Riccio
Le spese per la casa sono sempre più alte. Per chi vuole liberarsi di un immobile in fretta ci sono nuove soluzioni
Vendere casa in gran fretta. È la necessità di molti proprietari che, negli ultimi anni, si sono ritrovati con un immobile in eredità o magari hanno una seconda casa da cui vogliono separarsi. L’esigenza di liquidare velocemente le quattro mura è, in particolare, il primo pensiero di quelle famiglie che ogni mese pagano tasse e spese condominiali sulle abitazioni sfitte o non utilizzate. Il peso di Imu e Tasi è cresciuto in maniera rilevante negli ultimi nove anni: secondo le analisi della Cgia, tra proprietà e spazzatura il prelievo sul mattone è salito di nove miliardi (da 17 a 26 nel periodo 2007-2016). È una grande fetta dei 45,7 miliardi di patrimoniale nascosta che paghiamo allo Stato tra casa, tv, auto, rifiuti e investimenti finanziari. Queste imposte, insieme ai tanti esborsi per le spese condominiali e le varie uscite legate all’abitazione, arrivano a totalizzare un mini-affitto che il proprietario, suo malgrado, invece di incassare è costretto a sborsare ogni mese e magari su di una proprietà che ormai è diventata di poco valore commerciale.
È quanto accade soprattutto nelle cittadine di provincia dove, con la crisi finanziaria ed economica, il livello del canone di locazione è quasi sempre rimasto fermo. Qui Imu, Tasi e spese di condominio incidono in media per circa 300 euro al mese su un trilocale di circa 90 metri quadrati.
La patrimoniale nascosta
Per molti, la soluzione è quindi di liberarsi della casa sfitta in gran fretta. Eppure il mattone è stato a lungo la grande passione dei risparmiatori italiani. Il mini-appartamento in affitto, l’alloggio dato in locazione agli studenti universitari o magari il negozietto nella via centrale di qualche agiata cittadina, ha occupato i primi posti nelle scelte di allocazione del patrimonio. Adesso questa scelta è stata decisamente ridimensionata.
«A pesare è quella che si può definire come una patrimoniale nascosta che i proprietari di immobili pagano sulla casa attraverso Imu e Tasi – dice il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa –. Per esempio le seconde case di villeggiatura. Sono ormai diventate un bene di lusso e chi prova a vendere non ci riesce».
Negli anni qualcuno ha provato a eludere questo tipo di tassazione. È il caso di chi ha ridotto a rudere la vecchia casa di famiglia ormai in disuso e di poco valore o di quegli imprenditori che hanno fatto abbattere i tetti dei propri capannoni pur di vedersi abbassare le imposte da pagare. Il fenomeno è massiccio. Il dato più significativo, in questo senso, è quello che mette a confronto il periodo pre e post Imu: rispetto al 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono quasi raddoppiati, essendo aumentati dell’87,2%: da 278.121 a 520.591. Sono i dati che ha raccolto Confedilizia.
«La causa è presto detta. Si tratta di immobili, appartenenti per lo più a persone fisiche, per i quali i proprietari non sono in grado di far fronte alle spese di mantenimento e alla abnorme tassazione patrimoniale Imu-Tasi, e che raggiungono condizioni di fatiscenza per il semplice trascorrere del tempo o, addirittura, a causa di atti concreti dei proprietari, che mirano così a liberarsi almeno degli oneri che comportano»
afferma Spaziani Testa che auspica un inversione nel carico fiscale sull’immobiliare in Italia, anziché una nuova patrimoniale in arrivo sulle case di cui si mormora in questi ultimi mesi.
Tempi di vendita in calo
Ma come si fa a trovare un acquirente in breve tempo? I dati più recenti di Tecnocasa parlano di tempi medi di cessione che sono scesi e continuano a diminuire.
Il mercato si sta velocizzando anche sulla scia della mini-ripresa in corso. A gennaio, nei piccoli centri di provincia servivano, in media, 151 giorni, contro i 162 di un anno fa. In pratica cinque mesi di attesa per riuscire a vendere l’abitazione che pesa sul bilancio mensile della famiglia. Va un po’ meglio nelle grandi città dove, a gennaio, occorrevano 129 giorni di attesa per riuscire a cedere la casa in vendita (erano 136 un anno fa). In fondo alle classifiche dei tempi medi c’è, invece, l’hinterland delle grandi città dove i proprietari devono pazientare per 163 giorni, in media. Più di quanto accade in provincia.
Secondo l’ufficio studi di Tecnocasa, tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (173 giorni) e Genova (156 giorni). Le città “più veloci” sono, invece, Bologna (94 giorni) e Milano (100 giorni), proprio le due realtà in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente nel 2018.
L’analisi dal 2010 a oggi, limitata alle grandi città, evidenzia il picco nel 2012, l’anno peggiore per il mercato immobiliare in cui l’abbondante offerta e le banche più refrattarie a erogare il credito dilatarono al massimo le tempistiche necessarie per chiudere le trattative immobiliari. Stando all’analisi, nel 2019 siamo vicini ai livelli del 2009 quando la crisi immobiliare era agli inizi. Una ripresa si vede anche sul fronte delle compravendite. Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel periodo ottobre–dicembre 2018 le compravendite di abitazioni residenziali sono state 167.068, con un incremento del 9,3% rispetto allo stesso trimestre del 2017.
I trucchi per vendere prima
Alcune accortezze per vendere prima l’immobile diventato un peso, arrivano da Subito Casa, società di intermediazione immobiliare di Unicredit. Valgono soprattutto in questa fase di leggera ripresa delle compravendite. Sono quattro i consigli chiave: il primo parte dalla ristrutturazione dell’ambiente. È palese che una cura di bellezza migliora l’appetibilità dell’oggetto in vendita. Ed ecco che tra i suggerimenti c’è quello di intervenire sulle componenti usurate (infissi da rinnovare, pavimenti scheggiati, ecc.). Ringiovanire bagno e cucina: a volte basta semplicemente eliminare gli oggetti più datati come il frigo degli anni ’90 o la lavatrice comprata qualche decennio fa.
Il secondo consiglio è quello di presentare la propria casa al meglio curando, per esempio, i dettagli esterni (erba, vialetto, ecc) e interni (depersonalizzare gli ambienti). Sono piccoli trucchi che gli agenti immobiliari più quotati conoscono bene. Come quello di rendere la casa accogliente per i visitatori-possibili acquirenti. Il terzo consiglio chiave riguarda il prezzo: occorre formularlo in maniera corretta e allineata con il mercato. In questo senso, è meglio affidarsi a professionisti per stabilire un prezzo competitivo, in maniera oggettiva. Spesso, invece, chi vende si affida al proprio istinto di affari e non vuole sentire ragioni anche se è completamente fuori strada. Infine, il quarto e ultimo consiglio chiave è quello di verificare la correttezza di tutti i documenti relativi alla compravendita dell’immobile.
Riguardo alle opere di ristrutturazione e miglioramento dell’abitazione, va detto che permettono di risparmiare sui costi della bolletta. È un plus che è molto ricercato sul mercato. Subito Casa, calcola un risparmio del 40% annuo sulle spese di riscaldamento per a una casa ben isolata. Scende invece del 50% annuo la bolletta della luce con gli elettrodomestici in classe migliore, A+++. Con un condizionatore d’aria, della stessa classe, il peso delle spese energetiche scendono del 30% l’anno.
I servizi con il turbo
Intanto sul mercato arrivano nuovi servizi per vendere casa con il turbo. È il caso della start-up italiana Casavo. Nata 17 mesi fa, promette di riuscire a vendere l’immobile in 30 giorni, appena e con due visite dell’abitazione soltanto. È la nuova formula dell’instant buying immobiliare nata negli Stati Uniti e lanciata da poco anche qui da noi in Italia. Ma come riesce, Casavo a realizzare davvero le vendite lampo? Il meccanismo è molto semplice. È infatti la stessa Casavo ad acquistare l’immobile. Il prezzo offerto è però più basso di quello di mercato, dell’8% circa.
La società poi rivenderà a sua volta la casa appena comprata. Questa formula può essere una risposta per chi è da tempo alla ricerca di un acquirente, per chi ha la necessità di vendere subito o chi non vuole pagare spese per mesi. Con questo sistema può trovare il modo per arrivare all’obiettivo in pochissimo tempo. Il tutto risparmiando su molti costi (per esempio le ristrutturazioni). Questo tipo di servizio, che in Italia ancora non c’era ancora, nei Paesi anglosassoni ha già conquistato spazio. In effetti va in contro a una fetta di mercato che realmente esiste e che probabilmente è disposta a pagare pur di liberarsi di un peso. Ora il servizio è disponibile a Milano e Roma. In aprile sarà avviato anche a Torino e Firenze per poi puntare su altre grandi città entro fine anno.
L’articolo integrale è stato pubblicato sul numero di aprile del magazine Wall Street Italia.
L’articolo Immobiliare, come vendere casa senza rimpianti sembra essere il primo su Wall Street Italia.

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